Noval Property: Σημαντικό το όφελος των νέων μετόχων
Η δεύτερη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) της ελληνικής αγοράς, με 61 ακίνητα υψηλής αισθητικής, μεγάλης εμπορευσιμότητας και ισχυρής πράσινης διαφοροποίησης σε ολόκληρη τη χώρα, εισέρχεται στο Ελληνικό Χρηματιστήριο ξεκινώντας από σήμερα 29 Μαΐου και έως την Παρασκευή 31 Μαΐου τη δημόσια προσφορά των νέων μετοχών της, με το εύρος διάθεσης τιμής να ορίζεται ανάμεσα στα 2,60 με 2,82 ευρώ.
Η “πριγκίπισσα” του ομίλου Viohalco και leader στα πιστοποιημένα περιβαλλοντικά και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα Noval Property ΑΕΕΑΠ αναμένεται με την είσοδό της στο Χρηματιστήριο να φέρει θετικές ανατροπές στο υπάρχον πλαίσιο αντιμετώπισης του κλάδου των εταιρειών ΑΕΕΑΠ από τους επενδυτές, θεσμικούς και μη. Πολλοί μάλιστα αναφέρουν ότι η Noval είναι ικανή να εμφυσήσει και στη μετοχή της την αναγνωρισμένη ικανότητα που έχει να λειτουργεί οικιστικά ως κοιτίδα ανάπτυξης, που μένει στον χρόνο και απλώνει τα οφέλη της στην ποιότητα ζωής των ανθρώπων και των τοπικών κοινωνιών.
Η Noval Property, χρησιμοποιώντας προς όφελος των νέων μετόχων το εσφαλμένο – κατά την εκτίμησή μου – χρηματιστηριακό “déjà vu“ των άλλων εισηγμένων ΑΕΕΑΠ, θα πραγματοποιήσει τη δημόσια προσφορά των 17.388.025 νέων κοινών μετοχών μέσα σε ένα εύρος που θα έχει ως κατώτατη τιμή διάθεσης τα 2,60 ευρώ και ανώτατη τα 2,82 ευρώ. Αυτό αυτομάτως σημαίνει, αν υπολογίσουμε ότι η καθαρή αξία (NAV) ανά μετοχή στα τέλη του 2023 ήταν στα 3,98 ευρώ, ότι τόσο η διοίκηση όσο και οι μέτοχοι της Noval Property αποφάσισαν να προσφέρουν απλόχερα στους νέους μετόχους που θα γραφτούν στη δημόσια εγγραφή ένα πολύ ενδιαφέρον discount από -29,15% έως και -34,70% αναλόγως με την τελική τιμή.
Προσέξτε όμως γιατί η συγκεκριμένη εταιρεία επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων με τα σημαντικά πλεονεκτήματα που διαθέτει είναι στην κυριολεξία σαν ο επενδυτής να μπαίνει από τα αποδυτήρια με ένα προβάδισμα +30 πόντων. Στα υπόψιν ότι ο νέος μέτοχος θα πάρει και το μερισματάκι του για τη χρήση του 2023 όπου μάλιστα σε σχέση με το μέρισμα του 2022 είναι κατά 44% αυξημένο.
Ποια είναι όμως τα βασικά στοιχεία που κάνουν τη Noval Property να διαφέρει και ποιο είναι το πλεονέκτημά της;
Το νούμερο 1 ατού της Noval είναι αυτό που έχουμε γράψει επανειλημμένα και στο παρελθόν, η τεράστια δηλαδή προίκα που έχει πάρει από τη μαμά Viohalco. Μια προίκα που της δίνει την απίστευτη ανταγωνιστική δυνατότητα να χτίσει και να αναπτύξει εκ του μηδενός πάνω σε δικά της ακίνητα, όπως είναι παλιά κτίρια, παλιά βιομηχανικά ακίνητα ή γη, μέσα στον αστικό ιστό. Με το τρόπο αυτό η επένδυση πάνω στα εν λόγω ακίνητα εκμετάλλευσης δημιουργεί ισχυρότατη προστιθέμενη αξία στη Noval η οποία σε αντίθεση με άλλους developers δεν τα πουλάει αλλά τα κρατάει στο χαρτοφυλάκιό της, τα εκμισθώνει και εισπράττει το έσοδο και τη μελλοντική υπεραξία.
Κοινώς, δηλαδή, έχει σε ένα μεγάλο ποσοστό έτοιμη την πρώτη ύλη και δε χρειάζεται να ψάχνει τριγύρω την αγορά για να βρει το κατάλληλο ακίνητο και πάνω απ’ όλα την κατάλληλη τιμή αγοράς, πράγμα πλέον αρκετά δύσκολο με την αναθέρμανση που επικρατεί αυτή τη στιγμή στο real estate.
Να αναφέρουμε εδώ χαρακτηριστικά ότι το ποσοστιαίο future value (FV) κέρδος που είναι η διαφορά μεταξύ της εύλογης αξίας και του κόστους κτήσης για το “The Orbit” έχει φτάσει πλέον στο +60% και για το “The Butterfly” στο +48%.
Το δεύτερο στοιχείο είναι η πολύ μεγάλη ζήτηση που υπάρχει για γραφεία περιβαλλοντικά πιστοποιημένα, ενεργειακά αποδοτικά και χαμηλού αποτυπώματος, όπως επίσης και για logistics, εμπορικά πάρκα, κατοικίες και ξενοδοχεία. Στο κομμάτι δηλαδή που είναι leader η Noval Property. Όπως αναφέρει δε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Παναγιώτης Καπετανάκος, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι ρηχή, δεν υπάρχει ποιοτικό προϊόν και υπάρχει μεγάλη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης.
Ενώ υπάρχει δηλαδή πολύ χαμηλή προσφορά ποιοτικού προϊόντος υπάρχει ισχυρή ζήτηση. Αυτή η δομική ανισορροπία οδηγεί προς τα πάνω τις τιμές. Για παράδειγμα, να αναφέρουμε ότι ενώ το 2019 η μηνιαία τιμή ενοικίασης στα ποιοτικά (prime) γραφεία ήταν στα 17 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, το 2023 έχει φτάσει στα 28 ευρώ ή μια άνοδος της τάξης του +65%.
Το τρίτο στοιχείο που μου έκανε μεγάλη εντύπωση στην παρουσίαση της Noval Property είναι η ικανότητα που έχει η εταιρεία να αναπροσαρμόζει τα μισθώματα, ανεβάζοντας έτσι σημαντικά το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα της από τα ενοίκια. Έτσι, στα αειφόρα κτίρια “The Orbit” και “Mare West“, η ετήσια αύξηση στο μεν πρώτο ξεπέρασε το +33% ενώ στο δεύτερο το +14%, αποφέροντας 5,36 εκατ. ευρώ και 1,64 εκατ. ευρώ αντίστοιχα. Σημαντική ήταν η ετήσια αύξηση και στο River West & River West Open όπου έφτασε το +22% αποφέροντας 8,4 εκατ. ευρώ.
Το τέταρτο στοιχείο είναι η ισχυρή οικονομική ανάπτυξη της Noval από το 2019 έως το 2023, όπου δίνει και με το παραπάνω τα εχέγγυα ανοδικής συνέχειας. Το 2019 λοιπόν η Noval είχε καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) ανά μετοχή στα 2,81 ευρώ και στις 31/12/2023 είχε φτάσει τα 3,98 ευρώ ή μια ποσοστιαία ανοδική πορεία της τάξης του +42%.
Αν δηλαδή το καλοσκεφτείτε, η διοίκηση με την ανώτερη τιμή εγγραφής των 2,82 ευρώ σας χαρίζει πέντε χρόνια ισχυρής ανάπτυξης.
Μέσα σε αυτή την πενταετία, τα έσοδα από 3,6 εκατ. ευρώ εκτοξεύτηκαν στα 29,3 εκατ. ευρώ ή αύξηση +714%, τα αναπροσαρμοσμένα EBITDA από τα 2 εκατ. ευρώ βρέθηκαν στα 17,8 εκατ. ευρώ ή +790% και τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO) από τα 1,3 εκατ. ευρώ έφτασαν στα 6,3 εκατ. ευρώ ή αύξηση +385%. Επίσης, ο δείκτης λειτουργικού κέρδους ξεκίνησε το 2019 με ένα +43,82% και έφτασε το 2023 στη στρατόσφαιρα του +221,97%. Καταλαβαίνεται λοιπόν με τι αναπτυξιακή εταιρεία έχετε να κάνετε.
Το πέμπτο είναι ότι η Noval έχει χαμηλό δανεισμό. Ο δανεισμός της είναι από τους χαμηλότερους στην Ελλάδα αλλά και στην Ευρώπη σε ομοειδείς εταιρείες έχοντας ένα συντελεστή καθαρής μόχλευσης στο 27%. Επίσης μετά και τη δημόσια προσφορά θα έχει ταμείο 118,1 εκατ. ευρώ (74,6 εκατ. ευρώ από τη λήξη του 2023 συν 43,5 εκατ. ευρώ από τη δημόσια προσφορά μετά την αφαίρεση των εκτιμώμενων δαπανών της έκδοσης) που θα είναι επαρκές για να χρηματοδοτήσει τις επενδύσεις του 2024 και του 2025.
Το έκτο στοιχείο είναι φυσικά το στρατηγικό σχέδιο επενδυτικής ανάπτυξης που στοχεύει στην περαιτέρω ενίσχυση και εμπλουτισμό του τρέχοντος χαρτοφυλακίου περιουσιακών στοιχείων. Εδώ λοιπόν έχουν μπεί στη γραμμή κατασκευής οικιστικά projects που σύμφωνα με την παρουσίαση της εταιρείας ξεπερνούν σε επένδυση τα 280 εκατ. ευρώ και φτάνουν να ολοκληρώνονται το 2028 με τη μεγαλύτερη επένδυση των 168,66 εκατ. ευρώ που αφορά τις παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις της Viohalco στην Πειραιώς 252. Μέσα στο 2024 θα ολοκληρωθούν και θα παραδοθούν στον ενοικιαστή ακίνητα αξίας επένδυσης της τάξης των 29,09 εκατ. ευρώ με το πρώτο στη λίστα το νέο κέντρο logistics στη Μάνδρα να έχει ήδη δοθεί στον ενοικιαστή και να παράγει εισόδημα.
Αν κάνουμε λοιπόν μια πρόσθεση στην ήδη υπάρχουσα αξία του χαρτοφυλακίου των 571 εκατ. ευρώ (αφαιρώντας τα ακίνητα που δεν παράγουν εισόδημα) και των υπό ανάπτυξη 280 εκατ. ευρώ και στη συνέχεια το ανάγουμε πάνω στην ακαθάριστη απόδοση ενοικίασης (Gross Rental Yield) του 7,2% θα διαπιστώσουμε ότι η Noval στοχεύει σε μισθώματα που μπορεί να ξεπερνούν τα 65 εκατ. ευρώ.
Μέσα σε αυτά θα πρέπει να βάλουμε και τα κέρδη από την αναπροσαρμογή των τιμών των ακινήτων που αναμένεται βάση της υψηλής ποιότητας να είναι ιδιαιτέρως σημαντικά.
Αλήθεια το NAV τι νούμερα θα έχει χτυπήσει το 2028;
Μήπως το τωρινό “deja vu” discount γυρίσει όπως άλλωστε οφείλει βάση της στατιστικής στις ανάλογες καλές ευρωπαϊκές εταιρείες σε premium;
Τέλος, το έβδομο στοιχείο είναι ότι η “πριγκίπισσα” δεν έχει ακόμα διαγραμματική ανάλυση, οπότε την γλιτώσατε για σήμερα.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα συνιστά διαφημιστική ανακοίνωση ενημερωτικού περιεχομένου και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση επενδυτική συμβουλή, ούτε υποκίνηση ή προσφορά για συμμετοχή σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Καμία πληροφορία που εμπεριέχεται σε αυτό, δε θα πρέπει να εκληφθεί, σε καμία περίπτωση, ως προτεινόμενη ως κατάλληλη επένδυση για τον παραλήπτη, ούτε μέσο επίτευξης των συγκεκριμένων επενδυτικών στόχων ή κάλυψης οποιωνδήποτε άλλων αναγκών του παραλήπτη, ούτε υποκατάστατο τυχόν συμβατικών κειμένων που αφορούν τις περιγραφόμενες σε αυτό συναλλαγές. Για τους λόγους αυτούς, κάθε επενδυτής θα πρέπει να προβεί στη δική του αξιολόγηση οποιασδήποτε πληροφορίας παρέχεται στην παρούσα επικοινωνία και δε θα πρέπει να βασίζεται σε οποιαδήποτε τέτοια πληροφορία, ως εάν αυτή να αποτελούσε επενδυτική συμβουλή. Το παρόν δεν συνιστά, επίσης, έρευνα στον τομέα των επενδύσεων και, συνεπώς, δεν καταρτίστηκε από την Εταιρεία σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου που αποσκοπούν στη διασφάλιση της ανεξαρτησίας της έρευνας στον τομέα των επενδύσεων. Οι πληροφορίες που διατίθενται στο παρόν βασίζονται σε πληροφορίες που διατίθενται στο κοινό και θεωρούνται αξιόπιστες. Η Εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη ως προς την ακρίβεια ή πληρότητα των πληροφοριών αυτών. Οι απόψεις και εκτιμήσεις που εκτίθενται στο παρόν αφορούν την τάση της εγχώριας και των διεθνών χρηματοοικονομικών αγορών κατά την αναγραφόμενη ημερομηνία και υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς ειδοποίηση. Η Εταιρεία ενδέχεται, ωστόσο, να συμπεριλάβει στο παρόν έρευνες στον τομέα των επενδύσεων, οι οποίες έχουν εκπονηθεί από τρίτα πρόσωπα. Η εταιρεία δεν τροποποιεί τις ως άνω έρευνες, αλλά τις παραθέτει αυτούσιες, και, συνεπώς, δεν αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη για το περιεχόμενο αυτών.
