Όταν η Klépierre αποτιμάται και η Lamda αγνοείται
Όταν δημοσιεύονται αποτελέσματα μιας εταιρείας real estate, οι περισσότεροι σταματούν στους τρεις βασικούς δείκτες: έσοδα, EBITDA και καθαρά κέρδη. Στην περίπτωση της Lamda Development (ΛΑΜΔΑ) για το 2025 αυτά διαμορφώθηκαν σε €567 εκατ., €254 εκατ. και €91 εκατ. αντίστοιχα, ενώ η καθαρή αξία έφτασε τα €9,06 ανά μετοχή.
Η ουσία όμως δεν βρίσκεται εκεί. Οι πραγματικά ενδιαφέρουσες πληροφορίες βρίσκονται αρκετές σελίδες βαθύτερα μέσα στην παρουσίαση προς τους αναλυτές και στον ισολογισμό. Και εκεί προκύπτουν αριθμοί που αλλάζουν αρκετά την οπτική με την οποία μπορεί να προσεγγίσει κανείς την αποτίμηση της εταιρείας.
Η πρώτη έκπληξη αφορά τα εμπορικά κέντρα. Το λειτουργικό EBITDA των τεσσάρων malls έφθασε τα €89,7 εκατ., ωστόσο μέσα στον πίνακα υπάρχει μια μικρή σημείωση: στο ποσό αυτό έχουν ενσωματωθεί ενδοομιλικές χρεώσεις €6,2 εκατ. που μεταφέρθηκαν το 2025. Αν αφαιρεθεί αυτό το στοιχείο, το λειτουργικό EBITDA προσεγγίζει τα €95,9 εκατ.. Πρόκειται για λεπτομέρεια που δύσκολα προσέχει κάποιος στην πρώτη ανάγνωση της παρουσίασης, αλλά πρακτικά σημαίνει ότι η πραγματική λειτουργική απόδοση των malls κινείται υψηλότερα από αυτή που καταγράφεται στον τίτλο του πίνακα.
Το δεύτερο στοιχείο αφορά τον τρόπο με τον οποίο αυξήθηκαν τα μισθώματα. Περίπου 70% της αύξησης προήλθε από πληθωριστική αναπροσαρμογή συμβολαίων, ενώ το υπόλοιπο 30% από επαναδιαπραγματεύσεις και νέες μισθώσεις. Για έναν επενδυτή real estate αυτό είναι πολύ πιο σημαντικό από όσο ακούγεται. Οι αυξήσεις που βασίζονται σε συμβατικούς μηχανισμούς indexation είναι πολύ πιο προβλέψιμες σε βάθος χρόνου από εκείνες που βασίζονται αποκλειστικά σε νέες μισθώσεις.
Το ίδιο το χαρτοφυλάκιο των malls έχει αποκτήσει επίσης μεγαλύτερη αξία μέσα στο 2025. Η ανεξάρτητη αποτίμηση από Savills και Cushman & Wakefield πρόσθεσε €161,6 εκατ. στην αξία τους.Έτσι η συνολική αξία των εμπορικών κέντρων του ομίλου ανέρχεται πλέον σε περίπου €1,76 δισ.
Αν κανείς απομονώσει μόνο τα τέσσερα λειτουργικά malls, προκύπτουν τα εξής μεγέθη:
The Mall Athens περίπου €580 εκατ.
Golden Hall περίπου €366 εκατ.
Mediterranean Cosmos περίπου €254 εκατ.
Designer Outlet Athens περίπου €172 εκατ.
Με άλλα λόγια, μόνο τα λειτουργικά εμπορικά κέντρα αποτιμώνται κοντά στα €1,37 δισ.. Η κεφαλαιοποίηση της εταιρείας στο ταμπλό κινείται περίπου στα €1,1 δισ..
Αυτό σημαίνει ότι, αν κάποιος δει την εταιρεία αποκλειστικά ως ιδιοκτήτη εμπορικών κέντρων, η χρηματιστηριακή αξία βρίσκεται αρκετά χαμηλότερα από την αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων.
Η δεύτερη μεγάλη δεξαμενή αριθμών βρίσκεται στο project του Ελληνικού. Εκεί υπάρχουν αρκετά σημεία που δεν προβάλλονται ιδιαίτερα στους τίτλους των ανακοινώσεων.
Ένα από αυτά είναι οι εισπράξεις από πωλήσεις ακινήτων. Μέχρι τον Φεβρουάριο του 2026 έχουν συγκεντρωθεί περίπου €1,5 δισ. από πωλήσεις κατοικιών και οικοπέδων. Το ποσό αυτό χωρίζεται σε περίπου €1,1 δισ. από κατοικίες και €0,4 δισ. από πωλήσεις οικοπέδων.
Το σημείο όμως που προκαλεί πραγματικό ενδιαφέρον βρίσκεται στην παρουσίαση προς τους αναλυτές. Εκεί εμφανίζεται ένα κονδύλι €414 εκατ., το οποίο χαρακτηρίζεται ως deferred revenue. Πρόκειται για χρήματα που έχουν ήδη εισπραχθεί από συμβόλαια αλλά δεν έχουν ακόμη καταχωρηθεί ως έσοδα στα αποτελέσματα.
Στην παρουσίαση υπάρχει επίσης η αναφορά ότι από τα ακίνητα που έχουν ήδη λανσαριστεί απομένουν περίπου €0,8 δισ. εισπράξεων τα επόμενα χρόνια. Αυτές οι εισπράξεις σχετίζονται με συμβόλαια που έχουν ήδη υπογραφεί ή με κρατήσεις που έχουν γίνει.
Ακόμη πιο ενδιαφέρον είναι το οικονομικό αποτύπωμα της πρώτης φάσης κατοικιών στο Ελληνικό. Σύμφωνα με την παρουσίαση προς τους αναλυτές, το μικτό κέρδος της πρώτης φάσης των residential projects υπολογίζεται περίπου στα €750 εκατ..
Τα επιμέρους έργα εμφανίζουν περιθώρια μικτού κέρδους που κινούνται μεταξύ 24% και 43%. Τα μεγέθη αυτά αφορούν μόνο την πρώτη φάση κατοικιών και δεν περιλαμβάνουν εμπορικές αναπτύξεις, ξενοδοχεία ή άλλα projects που θα ακολουθήσουν στο μέλλον.
Στον ισολογισμό υπάρχει ακόμη ένα σημείο που έχει τη δική του σημασία. Τα ταμειακά διαθέσιμα του ομίλου ανέρχονται σε περίπου €804 εκατ., εκ των οποίων €750 εκατ. είναι ελεύθερα διαθέσιμα. Το ποσό αυτό δημιουργεί ένα σημαντικό χρηματοδοτικό απόθεμα για την εξέλιξη του Ελληνικού.
Παράλληλα, το μεγαλύτερο μέρος του δανεισμού είναι προστατευμένο από διακυμάνσεις επιτοκίων. Περίπου 68% των δανείων έχει σταθερό επιτόκιο ή αντιστάθμιση μέσω IRS.Η έκθεση της εταιρείας σε μεταβολές του Euribor περιορίζεται έτσι σημαντικά.
Όταν όλα αυτά μπουν στο ίδιο κάδρο, προκύπτει ένα ενδιαφέρον αριθμητικό παράδοξο.
Η Lamda εμφανίζει καθαρή αξία ενεργητικού €9,06 ανά μετοχή, ενώ η μετοχή διαπραγματεύεται περίπου στα €6,20. Το discount πλησιάζει το 32%.
Στις περισσότερες εταιρείες real estate που διαπραγματεύονται στο Euronext, τα discounts στο NAV συνήθως κινούνται μεταξύ 0% και 20%. Η Lamda βρίσκεται αισθητά χαμηλότερα από αυτή τη ζώνη.
Και αυτό ενώ η εταιρεία διαθέτει ήδη ένα χαρτοφυλάκιο εμπορικών κέντρων που αποτιμάται σε επίπεδα υψηλότερα από τη σημερινή κεφαλαιοποίηση. Το υπόλοιπο project του Ελληνικού παραμένει ουσιαστικά ενσωματωμένο χωρίς ουσιαστική αποτίμηση από την αγορά.
Προσέξτε τώρα.
Αν κάποιος αναζητήσει ένα ευρωπαϊκό μέτρο σύγκρισης για την αποτίμηση της Lamda, μια από τις πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι η Klépierre SA (LI.PA) , ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων στην Ευρώπη. Η εταιρεία διαθέτει χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων αξίας άνω των €20 δισ. σε περισσότερες από δέκα ευρωπαϊκές χώρες, με δεκάδες μεγάλα malls και εκατοντάδες εκατομμύρια επισκέπτες ετησίως.
Στα αποτελέσματα του 2025 η καθαρή αξία ενεργητικού της Klépierre αυξήθηκε στα €35,9 ανά μετοχή, σημειώνοντας άνοδο περίπου 9,5% σε ετήσια βάση.
Η μετοχή της κινείται αυτή τη στιγμή και υπό την έντονα πτωτική γεωπολιτική ένταση στα €32,20 ή ένα -11% περίπου από το NAV.
Η Klépierre είναι ένας κλασικός ευρωπαϊκός όμιλος retail real estate: διαθέτει κυρίως ώριμα εμπορικά κέντρα που παράγουν σταθερές ταμειακές ροές, με σχετικά ήπιο ρυθμό ανάπτυξης, βασισμένο κυρίως σε αυξήσεις ενοικίων και αναβαθμίσεις υφιστάμενων ακινήτων.
Η Lamda βρίσκεται από τη μία πλευρά να διαθέτει όχι μόνο ένα ώριμο χαρτοφυλάκιο malls με υψηλή κερδοφορία και σταθερή επισκεψιμότητα αλλά και να διαχειρίζεται ταυτόχρονα και το project του Ελληνικού, ένα από τα μεγαλύτερα αστικά development projects στην Ευρώπη, που εξελίσσεται σε πολλαπλές φάσεις και μπορεί να δημιουργήσει ισχυρότατη αξία για πολλά χρόνια.
Πάμε τώρα και στο απίστευτο υποτιμητικό φαινόμενο που φαίνεται και στο διάγραμμα ποσοστιαίας αντιπαράθεσης στη τελευταία πενταετία.
Ενώ λοιπόν ο Γενικός Δείκτης καταγράφει άνοδο περίπου +236% και η ευρωπαϊκή Klépierre κινείται κοντά στο +169%, η Lamda έχει πάρει μόλις +15%.
Ουσιαστικά η αγορά χωρίς κανένα λόγο τιμωρεί τη μετοχή, αφήνοντας ένα τεράστιο χάσμα αποτίμησης απέναντι τόσο στο ελληνικό ταμπλό όσο και στο ευρωπαϊκό real estate.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα συνιστά διαφημιστική ανακοίνωση ενημερωτικού περιεχομένου και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση επενδυτική συμβουλή, ούτε υποκίνηση ή προσφορά για συμμετοχή σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Καμία πληροφορία που εμπεριέχεται σε αυτό, δε θα πρέπει να εκληφθεί, σε καμία περίπτωση, ως προτεινόμενη ως κατάλληλη επένδυση για τον παραλήπτη, ούτε μέσο επίτευξης των συγκεκριμένων επενδυτικών στόχων ή κάλυψης οποιωνδήποτε άλλων αναγκών του παραλήπτη, ούτε υποκατάστατο τυχόν συμβατικών κειμένων που αφορούν τις περιγραφόμενες σε αυτό συναλλαγές. Για τους λόγους αυτούς, κάθε επενδυτής θα πρέπει να προβεί στη δική του αξιολόγηση οποιασδήποτε πληροφορίας παρέχεται στην παρούσα επικοινωνία και δε θα πρέπει να βασίζεται σε οποιαδήποτε τέτοια πληροφορία, ως εάν αυτή να αποτελούσε επενδυτική συμβουλή. Το παρόν δεν συνιστά, επίσης, έρευνα στον τομέα των επενδύσεων και, συνεπώς, δεν καταρτίστηκε από την Εταιρεία σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου που αποσκοπούν στη διασφάλιση της ανεξαρτησίας της έρευνας στον τομέα των επενδύσεων. Οι πληροφορίες που διατίθενται στο παρόν βασίζονται σε πληροφορίες που διατίθενται στο κοινό και θεωρούνται αξιόπιστες. Η Εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη ως προς την ακρίβεια ή πληρότητα των πληροφοριών αυτών. Οι απόψεις και εκτιμήσεις που εκτίθενται στο παρόν αφορούν την τάση της εγχώριας και των διεθνών χρηματοοικονομικών αγορών κατά την αναγραφόμενη ημερομηνία και υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς ειδοποίηση. Η Εταιρεία ενδέχεται, ωστόσο, να συμπεριλάβει στο παρόν έρευνες στον τομέα των επενδύσεων, οι οποίες έχουν εκπονηθεί από τρίτα πρόσωπα. Η εταιρεία δεν τροποποιεί τις ως άνω έρευνες, αλλά τις παραθέτει αυτούσιες, και, συνεπώς, δεν αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη για το περιεχόμενο αυτών.
