Premia Properties: Η δυναμική ανάπτυξη και το παραμύθι της πτώσης
Η επιμονή πάντως κάποιων να θέλουν να μας πουλάνε συνεχώς το παραμύθι της πτώσης της αξίας των ευρωπαϊκών εταιρειών real estate ώστε έτσι να μη ζητάμε και πάρα πολλά από τις μετοχές των δικών μας εισηγμένων εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία τις γνωστές ΑΕΕΑΠ έχει αρχίσει λίγο και γίνεται εκνευριστική. Μάλιστα σε κάθε ανοδικό σκίρτημα των ΑΕΕΑΠ στέκονται εκεί δίπλα στο κουμπί του “Buy” υπενθυμίζοντάς σου και πάλι το γνωστό τροπάριο του κοίτα έξω τι γίνεται, χαμός. Όλο το ευρωπαϊκό real estate βυθίζεται όλο και πιο κάτω οπότε θα παρασύρει και το δικό μας. Τι το θες τώρα και εσύ να αγοράσεις ΑΕΕΑΠ.
Το παράξενο όμως είναι ότι αν βάλεις δύο από τις μεγαλύτερες γερμανικές εταιρείες στο real estate τη Vonovia SE (VNA) και τη LEG Immobilien AG (LEG), μιας που εκεί στη Γερμανία μας έχουν πείσει ότι υπάρχει σοβαρό πρόβλημα, και τις φέρεις σε ποσοστιαία αντιπαράθεση με τη μετοχική αξία της Premia Properties (ΠΡΕΜΙΑ) θα καταλάβει ο οποιοσδήποτε ότι κάτι δεν πάει καλά στο αφήγημά τους.
Η Vonovia λοιπόν έχει μια απόδοση από πέρυσι τον Ιούνιο της τάξης του 54,68% και η LEG Immobilien μια επίσης σημαντική άνοδο της τάξης του +52,19%. Την ίδια ώρα η μετοχή της Premia Properties είναι με μια αρνητική απόδοση της τάξης του -7,30%.
Πραγματικά δηλαδή, πώς είναι δυνατόν το παραμύθι να λέει ότι πέφτουν οι μετοχές τους και η αλήθεια να είναι τελείως διαφορετική. Και μην αναφέρεται που ήταν πριν από δύο χρόνια και που βρέθηκαν γιατί και από τη δικιά μου πλευρά θα ανέφερα ότι για παράδειγμα η Vonovia όλα εκείνα τα πέτρινα χρόνια που περνούσε το ελληνικό real estate έτρεχε με μια διαστημική απόδοση μέσα στην πενταετία 2015 με 2020 της τάξης του +280% την ίδια ώρα που εμείς απλά δεν υπήρχαμε. Τώρα λοιπόν που μετά από μια καταστροφική δεκαετία η ακίνητη περιουσία στη χώρα έχει αρχίσει και παίρνει τα πάνω από το μηδέν σχεδόν πως είναι δυνατόν να μιλάμε για υποχρεωτική ισότητα με τις ευρωπαϊκές όπου πήγαν στο φεγγάρι και ξαναγύρισαν, ενώ οι ελληνικές άντε να έχουν φτάσει μέχρι το Κουκάκι.
Ακόμα και τους οικονομικούς αριθμοδείκτες να συγκρίνουμε ανάμεσα στη Vonovia, την LEG Immobilie και την Premia Properties το μάτι πέφτει πάνω στην τελευταία. Θα μου πείτε τι θέλει ο Δαυίδ ανάμεσα στους δύο γερμανικούς Γολιάθ; Και όμως.
Στην απόδοση επί των ενσώματων ιδίων κεφαλαίων (ROTE) % που αξιολογεί πόσο αποτελεσματικά μια εταιρεία χρησιμοποιεί το μετοχικό της κεφάλαιο για τη δημιουργία κερδών η Vonovia έχει ένα αρνητικό -22% η LEG Immobilie ένα επίσης αρνητικό -19% και η Premia ένα θετικότατο +8%.
Το P/E της Premia είναι λίγο κάτω από το 10 ενώ της VNA είναι αρνητικό στο -5,5 και της LEG στο -3,6. Πάμε παρακάτω.
Το P/B ratio της Premia είναι στο υποτιμημένο 0,66x την ίδια ώρα που της VNA είναι στο 0,85x και της LEG στο 0,77x.
Το EBITDA περιθώριο είναι στην Premia στο 54.61% ενώ στις VNA και LEG είναι αντίστοιχα στο 37,8% και 36,8%.
Ακόμα και στο free cash flow margin % που δείχνει πόσο αποτελεσματικά μια εταιρεία μετατρέπει τις πωλήσεις της σε μετρητά η Premia είναι πλήρως ανταγωνιστική απέναντι στους δύο γερμανικούς κολοσσούς δίνοντας ένα 30% όταν η VNA έχει ένα 10,8% και η LEG ένα 33,52%.
Η Premia Properties θα πρέπει όμως να μας τραβήξει το επενδυτικό μάτι και για άλλους λόγους.
Πρώτα από όλα γιατί από 01 Ιουνίου έχει ολοκληρώσει το project των σύγχρονων πράσινων γραφείων του πρώην Athens Heart στην οδό Πειραιώς και το έχει παραδώσει στην ΑΑΔΕ. Αυτό φυσικά σημαίνει ότι από τον περασμένο μήνα πέφτει στα ταμεία της εταιρείας ένα έσοδο της τάξης των 365 χιλ. ευρώ ανά μήνα. Οπότε έως το τέλος του έτους η Premia θα έχει εισπράξει 2,55 εκατ. ευρώ από το εν λόγω μίσθωμα.
Εδώ να αναφέρουμε ότι η εταιρεία δίνει και ένα μεγάλο μπράβο στην ΕΛΕΜΚΑ, που είναι θυγατέρα της ΜΕΤΚΑ που και αυτή με τη σειρά της είναι η θυγατέρα του ομίλου Metlen. Η ΕΛΕΜΚΑ που ανέλαβε το όλο project μετατροπής του εμπορικού Athens Heart σε πράσινα γραφεία όχι μόνο το ολοκλήρωσε μέσα σε μόλις 11 μήνες παραδίδοντάς το ένα μήνα νωρίτερα από το προβλεπόμενο χρονικό όριο της σύμβασης αλλά το πλέον σημαντικό είναι ότι δε ζήτησε ούτε ένα ευρώ παραπάνω από το κόστος που είχε θέσει στην Premia. Αυτό για να καταλάβετε τι εστί ΜΕΤΚΑ όταν θα έρθει η ώρα να εισέλθει στο Ελληνικό Χρηματιστήριο.
Δεύτερον από το Σεπτέμβριο θα εισπράττει και από το άλλο έργο πιλότο των φοιτητικών εστιών στην Ξάνθη. Φυσικά, δεν είναι μόνο το γεγονός ότι δεν υπάρχει ούτε σοφίτα ξενοίκιαστη αλλά ο “δαιμόνιος” Κώστας Μαρκάζος ο διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties έδωσε και το ισόγειο στον ΑΒ Βασιλόπουλο. Υπάρχει επίσης και το νέο logistics στον Ασπρόπυργο με μισθωτή την Iron Mountain όπου και από εκεί η εταιρεία θα εισπράξει στο τελευταίο τρίμηνο του 2024. Οπότε μόνο και μόνο από αυτά τα τρία έργα η εταιρεία θα βάλει στα ταμεία της κοντά στα 3 εκατ. ευρώ.
Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος της Premia Properties
Τρίτον έχει αρχίσει ήδη και αξιοποιεί τα ακίνητα του Μπουτάρη. Για παράδειγμα τα παλιά γραφεία στο Πικέρμι έχουν ήδη ζητηθεί από μια μεγάλη εξαγωγική φαρμακοβιομηχανία και από ότι φαίνεται το deal έχει κλείσει δίνοντας σημαντικά έσοδα στην Premia από εκεί που δεν εισέπραττε τίποτα.
Το τέταρτο που αναμένεται να δώσει μεγάλη ώθηση και σημαντικό κέρδος από την εκτιμώμενη αξία που έχει το εν λόγω ακίνητο είναι μια κίνηση πώλησης που αναμένεται κατά πληροφορίες να κάνει αίσθηση στην αγορά.
Έτσι για άλλη μια φορά η Premia θα αποδείξει ότι η καθαρή εσωτερική αξία (NAV) των 148,5 εκατ. ευρώ σύμφωνα με τα στοιχεία της 31 Μαρτίου 2024 ή των 1,73 ευρώ ανά μετοχή είναι πολύ παραπάνω από αυτό που γράφεται. Το έχουμε δει και με την πώληση του ακινήτου στο Βοτανικό αλλά και με τις πωλήσεις των δύο μη αξιοποιήσιμων οικοπέδων στην Πάρο. Αναμένουμε λοιπόν το νέο.
Άρα και οι τέσσερις λόγοι που προαναφέραμε θα αλλάξουν τελείως την εικόνα των οικονομικών στοιχείων της Premia στα τέλη του 2024 και από απόψεως εσόδων αλλά και απόψεως αποτιμήσεων μιας που τα πράσινα γραφεία στην Πειραιώς όπως και τα άλλα projects που θα ολοκληρωθούν θα δώσουν σημαντικό περιθώριο υπεραξιών.
Το πέμπτο και ιδιαιτέρως σημαντικό για την κερδοφορία όχι μόνο της Premia αλλά και όλων των υπόλοιπων εισηγμένων ΑΕΕΑΠ είναι το στοιχείο ότι στα πλαίσια της αναβάθμισης του Χρηματιστηρίου η αλλαγή του θεσμικού πλαισίου που τις διέπει έχει ήδη πάει προς υπογραφή στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και αμέσως μετά θα πάει στο Υπουργείο Οικονομικών όπου και αναμένεται με τα μέχρι τώρα στοιχεία να εγκριθεί. Εκεί μέσα λοιπόν υπάρχουν σημαντικές αλλαγές στις αδικίες που υπήρχαν στο παλιό πλαίσιο όπως για παράδειγμα η φορολογία των ταμειακών διαθεσίμων ή η φορολογία που συνδεόταν με τα επιτόκια και όχι με ένα σταθερό συντελεστή. Επίσης προωθείται η κατάργηση των τελών χαρτοσήμων και των τελών κτηματολογίου όπως επίσης και μια πιο δίκαιη φορολόγηση στον ΕΝΦΙΑ.
Το έκτο είναι η απαρχή της μείωσης των επιτοκίων.
Φυσικά τίποτα από όλα τα παραπάνω που αναφέραμε δεν έχει αποτυπωθεί πάνω στη μετοχική αξία της Premia Properties η οποία είναι κολλημένη κάτω από τα 1,20 ευρώ λες και τίποτα δεν έχει γίνει στην εταιρεία από το καλοκαίρι του 2023.
Λες και ο Κώστας Μαρκάζος έχει βάλει τα πόδια του πάνω στο γραφείο και περιμένει την ώρα να πάει για τένις. Λες και το μαγαζί έχει πιάσει σκόνη πάνω στα σχέδια του Athens Heart, των φοιτητικών εστιών στην Ξάνθη, του Project Skyline, του Μπουτάρη, του εργοστασίου της ΙΟΛΗ…
Η εταιρεία θα φτάσει στα 500 εκατ. ευρώ σε ακίνητη περιουσία τραβώντας τη καθαρή εσωτερική αξία (NAV) πάνω από τα 2 ευρώ και η μετοχή θα μείνει εκεί στα 1,10 με 1,20 λες και το έχει κάνει τάμα στους “Bears”.
Κούνια που σας κούναγε. Για πηγαίνετε μια βόλτα από τα κεντρικά γραφεία της Premia στη Βασ. Σοφίας να δείτε τι γίνεται. Εύκολα θα καταλάβετε ότι ο Μαρκάζος ετοιμάζει κάτι μεγάλο για αυτό και μαζεύει ρευστότητα.
Στη διαγραμματική ανάλυση της μετοχής θα πούμε το αυτονόητο που δεν είναι άλλο από την ανοδική διάσπαση των 1,20 ευρώ και την τοποθέτηση στο πιάτο των 1,42 ευρώ. Στα 1,48 ευρώ έδωσε τιμή στόχο και η Eurobank Equities σε μια βαθιά ανάλυση 30+ σελίδων.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα συνιστά διαφημιστική ανακοίνωση ενημερωτικού περιεχομένου και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση επενδυτική συμβουλή, ούτε υποκίνηση ή προσφορά για συμμετοχή σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Καμία πληροφορία που εμπεριέχεται σε αυτό, δε θα πρέπει να εκληφθεί, σε καμία περίπτωση, ως προτεινόμενη ως κατάλληλη επένδυση για τον παραλήπτη, ούτε μέσο επίτευξης των συγκεκριμένων επενδυτικών στόχων ή κάλυψης οποιωνδήποτε άλλων αναγκών του παραλήπτη, ούτε υποκατάστατο τυχόν συμβατικών κειμένων που αφορούν τις περιγραφόμενες σε αυτό συναλλαγές. Για τους λόγους αυτούς, κάθε επενδυτής θα πρέπει να προβεί στη δική του αξιολόγηση οποιασδήποτε πληροφορίας παρέχεται στην παρούσα επικοινωνία και δε θα πρέπει να βασίζεται σε οποιαδήποτε τέτοια πληροφορία, ως εάν αυτή να αποτελούσε επενδυτική συμβουλή. Το παρόν δεν συνιστά, επίσης, έρευνα στον τομέα των επενδύσεων και, συνεπώς, δεν καταρτίστηκε από την Εταιρεία σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου που αποσκοπούν στη διασφάλιση της ανεξαρτησίας της έρευνας στον τομέα των επενδύσεων. Οι πληροφορίες που διατίθενται στο παρόν βασίζονται σε πληροφορίες που διατίθενται στο κοινό και θεωρούνται αξιόπιστες. Η Εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη ως προς την ακρίβεια ή πληρότητα των πληροφοριών αυτών. Οι απόψεις και εκτιμήσεις που εκτίθενται στο παρόν αφορούν την τάση της εγχώριας και των διεθνών χρηματοοικονομικών αγορών κατά την αναγραφόμενη ημερομηνία και υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς ειδοποίηση. Η Εταιρεία ενδέχεται, ωστόσο, να συμπεριλάβει στο παρόν έρευνες στον τομέα των επενδύσεων, οι οποίες έχουν εκπονηθεί από τρίτα πρόσωπα. Η εταιρεία δεν τροποποιεί τις ως άνω έρευνες, αλλά τις παραθέτει αυτούσιες, και, συνεπώς, δεν αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη για το περιεχόμενο αυτών.
